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中奥到家:O2O社区项目折戟 重写并购逻辑

来源: 未知 作者: admin 发布时间:2019-02-13

  成立于2005年的中奥到家,在经过短短十年的发展就登陆了资本市场,成为继彩生活、中海物业之后港交所第三家物业企业。尽管抢得先发优势,但公司上市第一年就在O2O社区项目上受挫,造成当期净利润亏损。

  截至目前,中奥到家股价较上市发行价下跌59.89%。在房企拆分物业上市的潮流之下,公司近两年集中主业的态度非常明显。毕竟作为一家独立的第三方物管公司,中奥到家上市迄今仅并购了一家较大的永成物业。随着O2O社区项目折戟,增值服务收入下降,提振业绩成为公司当前要务。

  中奥到家前身为中奥物业,2005年成立于中国广州,经过十年发展,在2015年11月末港股上市。2015-2017年,公司实现营业收入分别为4.2亿元、6.3亿元、9.8亿元。在13家已上市(A股、港股)的内资物管公司里,目前处于10亿营收以下的第二梯队。

  作为一家独立的第三方物业管理公司,中奥到家成长于广州。在经过2012年并购杭州绿都,2013年8月并购杭州华昌,2014年7月并购宁波迪宝(酒店物业管理)一系列操作之后,公司在2015年上市时已经初显面向华南、华中/华东,辐射华北的格局。具体到城市为杭州、绍兴、佛山、南宁项目居多。

  收入方面华北地区的贡献占比一直在10%以下,公司主战场在华南及华东/华中地区。2018年中报显示,华南地区营收占比约25%、华东与华中地区占比约70%。

  城市收入水平直接影响到物业费的高低。资料显示,中奥到家从上市以来平均物业管理单价长期在1.8元每月每平方米,较行业平均水平要低不少,2017年全国百强物业管理公司的住宅物业服务平均单价仅为2.3元每月每平方米。主要集中在浙江省内的滨江服务物业管理费在3.8每月每平方米左右。由此看来,中奥到家离中高端物业还有一定距离,物业费有待提升。

  13家已上市(A股、港股)内资物管公司中,中奥到家是唯一一家出现过亏损情况的。

  2015-2017年,公司实现净利润分别为1091.1万元、-638.3万元、9054.9万元。仅2016年出现亏损,当期公司营业收入同比增速为51.37%,净利润同比增速为-158.50%。

  亏损的原因有两方面,一是物业管理及协销业务线亿元,同比增长63.8%。主要是随着业务有所增长,2016年,中奥到家员工人数从上一年的1500人骤增至6700人,员工成本及分包成本相应增加。

  二是,运营一年的O2O社区项目耗去一定的成本,但该业务持续亏损,2015年毛损198万元,2016年毛损较去年大幅增加人民币1060万元。

  而O2O社区项目在中奥到家上市之前就已启动。根据招股书,2014年3月公司成立了广州到家,2015年2月成立广州壹到,二者都属于O2O社区板块。2015年6月推出社区O2O平台“爱到家”。

  三年过去,O2O社区业务在2015-2017年实现收入分别为198万元、826万元、29万元。意识到亏损的中奥到家为了节约成本,在2016年年报中已将O2O社区业务外包。但这已经挽救不了逐年下滑的增值业务。

  2015-2017年,中奥到家的增值业务收入逐年下滑,分别为0.99亿元、0.76亿元、0.67亿元。截至2018年中报,增值业务收入仅为0.35亿元,占营收比例为7%,远低于行业平均水平。

  除去基础物业服务,中奥到家增值业务包括O2O社区、协销业务、配套业务等。其中,协销收入贡献了增值业务的大头,分别为0.67亿元元、0.55亿元、0.43亿元,占增值业务比例分别为67%、72%、64%。协销指的是公司向物业发展商提供示范单位及销售中心的清洁、保安及保养,并协助促进物业的销售过程。

  增值服务表现不佳直接影响到中奥到家各方面的业绩表现。2016年,公司毛利率由2015年的33.3%减少至2016年的 24.7%,主要是因为O2O社区项目亏损。这样一来,与净利润有关的数据都在2016年亮起了红灯。剔除2016年数据来看,公司整体毛利率水平在30%左右,净利率在10%左右,处于小规模梯队,在行业内表现平平。

  自2012年以来,中奥到家近几年保持着1000万平方米左右的项目储备。2015-2016年,中奥到家未交付的建筑面积分别为1160万平方米、1540万平方米、1220万平方米。总合约面积在并购永成物业的2016年出现大幅增长。

  与南都物业(22.390,-0.20,-0.89%)交复杂的股东关系不同,中奥到家另辟蹊径,采用协销手段获取物业合作。公司会派遣驻场员工到开发商的销售中心,提供协助销售的服务。协销服务合约一般为期6至18个月,且在全部陈列单位售出的情况下,可在届满日期前终止。借此渠道,中奥到家在合约结束之后,可以顺势与开发商签订新的物业管理合约。

  公司表示这是物业服务获取业务的重要来源。2015-2017年,公司分别向81个、72个、66个物业提供协销服务,项目个数有所减少。2017年,协销服务收入为0.43亿元,较2016年的0.56亿元减少人民币0.13亿元,增速下降22.5%。协销所获得的业务面临不确定性。

  在并购方面,2015年以前,中奥到家仅有两次收购,分别是杭州绿都和杭州华昌,收购总面积为3.6万平方米。上市之后,公司多次公开招募并购和合作对象,可采取股权合作、现金并购、股权置换等形式,并提出合约管理建筑面积需超过3万平方米、收取较高的物业管理费等标的要求。

  上市后三年,公司仅在2016年有过大的并购动作,分别为东方海港工程管理有限公司及浙江永成物业管理有限公司。当期公司的业务覆盖由2015年的28个城市拓展到2016年的39个城市,总合约面积当年同比增长77.5%。但整体上,与万科、绿城服务、彩生活等物业公司相比,中奥到家的并购优势并不明显。

  2018年,面对激烈的行业竞争,中奥到家不得不把并购策略调整为围绕产业链上下游进行。当年6月公司收购了收购房产经纪业务公司辉煌房地产及辉煌置业51%股权,12月又收购了广东铭锦城园林景观设计工程有限公司。未来,清洁公司、园林养护公司、保安公司、工程公司、电梯公司等等,都将成为其并购的方向。

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