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2017房估《案例与分析》知识点:房地产价值损失的原因及种类

来源: 未知 作者: admin 发布时间:2019-02-10

  近年来随着房地产市场的不断发展,房地产已成为最主要、最广泛、最重要,也是人们最看重的财产之一,其一般占社会总财富的50%~70%,据保守估计,中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。

  随着《物权法》的出台和实施,人们的财产保护意识越来越强,对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求,越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化,对于因各种各样原因而造成物业价值的减损尤为敏感,因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。

  房地产损害一般来说,是指房屋本身的损害,主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地,房地为一体,受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时,连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

  《城乡规划法》第五十条规定:在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

  经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

  导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有:规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等,主要体现在控制性详细规划指标的调整上。

  ①房屋产生预期收益的减少。例如:修改规划后房屋的建筑面积减少,就可造成房屋将来的总收益降低。

  ②因规划修改需要投入的改造成本。例如:原来规划用途为住宅,规划修改后用途改为商业,就需要对结构和设施等进行重新改造;若项目为在建工程,则需要对在建工程修改建筑设计,这都需要新增投入。

  导致小区内部的规划修改、变更情况主要有:小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。涉及到房屋本身的规划修改、变更,价值损失内容与前述类似,同时需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响;若不涉及房屋本身的规划修改、变更,则小区内部的规划修改、变更将改变房屋外部性,即通过房屋周围环境间接影响房地产的价值。

  小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体,主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。具体包括:小区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周边土地利用方式的变更等等。例如:一座住宅楼若旁边兴建一座工厂,可导致住宅楼价值下降。又如:小区周边道路限行,将降低房地产道路通达性,也会造成房地产价值损失。

  房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失,涉及到房屋本身的规划修改、变更,则主要体现在控制性详细规划指标的调整;若不涉及房屋本身的规划修改、变更,则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似,同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。比如:某区域原来是商务中心区,规划修改后将成为大型居住区,则该区域原有办公房地产的价值可能会有所降低。

  城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路;原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道;小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等,居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏,相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

  《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损;又如新买的商品房,开发商承诺的内容在交房时未能兑现,对面又修了一栋楼,购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。

  房地产周边环境受到污染,如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染,必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害,从而导致房地产价值减损。例如开发商将曾经存在污染的工业用地(如化工工业用地)直接转变为住宅用地进行开发,由于工业生产的残留物会在环境中形成物理辐射、有害气体、地下水和土壤污染等而影响居住者的身心健康。又如开发商将小区花园变成了停车场使邻近房屋经常受到噪声的影响等。

  工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。例如,预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题,如墙体开裂、地面渗水、装饰材料粘贴不牢固并有损坏、室内空气质量不符合国家标准等而对购房人造成价值损失。

  如地铁沿线的建筑,往往由于地铁的施工,破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构,导致相邻房屋的价值减损甚至报废。

  《物权法》第十九条规定:异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊,将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售,使业主丧失了对该共有部分的产权;又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售,造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险,使受让人权利受到损害。

  《土地管理法》第七十八条规定:无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

  如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建,从而造成工程无法按期完成,给相关当事人造成损失。

  如法院在进行房地产查封处理时,错误将不属于查封的房地产进行查封,由此给房地产权利人造成损失。

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